鞍山市国有非住宅房产经营管理办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市国有非住宅房产经营管理办法
2002-7-24 鞍山市人民政府令第132号
第一章 总则
第一条 为加强城市国有非住宅房产经营管理,保障城市国有非住宅房产权利人的合法权益,实现经营城市目标,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《鞍山市城市房产管理条例》及有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称国有非住宅房产是指下列各类非住宅房产：
(一)由国家、省、市直接或间接投资建造、购买的；
（二）住宅区内用配套费建造的(包括住宅楼房底层经营性用房)；
(三)各时期由市政府划拨给使用单位自管、自用、自修的；
(四)市直机关、团体、事业单位建造和购买的；
(五)各时期由市政府接管的以及其它应纳入经营管理的各类非住宅房产。
第三条 凡使用国有非住宅房产,从事国有非住宅房产交易,实施国有非住宅房产经营、管理的单位及个人，均须遵守本办法。
第四条 鞍山市房产局是全市国有非住宅房产的行政主管部门。鞍山市国有非住宅房产管理处具体负责全市国有非住宅房产的管理工作,指导鞍山市国有房产经营投资公司(以下简称"经营公司"）对全市国有非住宅房产实施经营管理。
财政、物价、国有资产、审计、监察、公安、工商等部门按照各自职责,协同做好国有非住宅房产的经营管理工作。
第二章 使用管理
第五条 国有非住宅房产属国家财产,由房产行政主管部门代表国家依法进行权属登记。经市政府批准,将国有非住宅房产划拨给经营公司,由经营公司行使所有权并承担相应的义务。
第六条 固有非住宅房产的使用实行租赁制度。申请租赁使用国有非住宅房产,应符合相关的标准和条件,申请人须持有关资料向房产行政主管部门提出申请,经批准并与经营公司签订房屋租赁合同后,由房产行政主管部门依法核发《国有非住宅房产使用证》。
第七条 国有非住宅房产的租赁合同期一般不超过三年。房屋租赁合同期满后,原房屋使用人需要续租的,应当在租赁期届满前3个月提出续租申请,经房产行政主管部门批准后与经营公司重新签订租赁合同。至合同期满后原房屋使用人仍未提出续租申请,则视为放弃续租权。
第八条 国有非住宅房产的安全管理应遵守国家、省、市的有关规定。发现房屋存在安全隐患,房屋使用人有义务向房产行政主管部门或经营公司提出房屋安全鉴定申请。对已确定为危险房屋的国有非住宅房产,责任人应及时进行加固维修。房屋险情未排除前,不得使用。
异产毗连国有非住宅房产的使用,应按照有利使用、共同协商的原则,依据国家、省有关规定处理。
第九条 固有非住宅房产使用人必须在国家规定的范围内行使使用权,不得故意损坏房屋,不得利用房屋进行损害他人利益、扰乱公共秩序、破坏环境等非法行为,未经有关部门批准,不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危险品。
第十条 机关、团体、全额拨款事业单位使用的国有非住宅房产,不得自行改变房屋使用用途。其他国有非住宅房产使用需要改变房屋使用用途的,应凭有关资料及经营公司的初审意见,向房产行政主管部门提出申请,经批准后,由房产行政主管部门发放《房屋改变用途临时使用证》。房屋改变用途后,应加收协议租金。
第十一条 国有非住宅房产使用人需要改变房屋结构时,不涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经经营公司批准。
改变房屋结构涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经市房屋安全鉴定机构鉴定,由房产行政主管部门审批。
第十二条 国有非住宅房产使用人对房屋进行改扩建的，必须首先征得房产行政主管部门同意。
对国有非住宅房产实施动迁改造的,应当与房产行政主管部门签订动迁还建协议；无动迁还建协议,任何部门不得办理相关手续。
第三章 经营管理
第十三条 划入经营公司的国有非住宅房产,经营公司可采取融资抵押、置换、担保、改造开发、引资合作等方式进行经营运作。
经房产行政主管部门同意,空置的国有非住宅房产可由经营公司采取拍卖、招租、转让、合作等方式进行经营运作。
第十四条 机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转租所使用的国有非住宅房产。其他国有非住宅房产使用人经经营公司同意,可将所使用的国有非住宅房产全部或部分转租。需要转租时,租赁双方应提供相关资料,由经营公司与转租方和新承租方签订三方租赁合同,转租部分由新承租方交纳协议租金。转租合同的截止日期不能超过原房屋租赁合同的截止日期。转借、承包、联营等行为,一律视为转租行为。
第十五条 机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转让所使用的国有非住宅房产使用权。其它国有非住宅房产使用人,可将所使用的国有非住宅房产使用权进行有偿转让。申请转让时,应提供下列资料：
(一)《国有非住宅房产使用证》原件；
（二）原房屋租赁合同；
(三)国有非住宅房产使用权有偿转让意向书；
(四)双方有效的身份证明；
(五)政府委托的房产价格评估机构出具的评估报告。
经房产行政主管部门批准并与经营公司签订国有非住宅房产租赁合同后,由房产行政主管部门重新核发《国有非住宅房产使用证》。
国有非住宅房产使用权转让,出让方应向产权单位交纳转让补偿费。
第十六条 利用国有非住宅房产喷涂广告、设置广告牌匾、通讯设施及利用房屋实施打眼架线等行为的,须与经营公司签订协议,实行有偿使用。
第四章 租金管理
第十七条 国有非住宅房产执行市人民政府制定的租金标准。国有非住宅房产使用人必须严格履行租约规定,按月足额交纳租金,拖欠房屋租金每过一日加收月租金1%数额的滞纳金。国有非住宅房产的租金收入,应优先用于国有非住宅房产维修,实现国有非住宅房产的保值增值。
国有非住宅房产涉及债务的,其债务关系不变,一律按原资金渠道偿还。
第十八条 建立国有非住宅房产租金缴交工作责任制,国有非住宅房产使用单位的法定代表人是本单位承租国有非住宅房产的第一责任人,对本单位所使用的国有非住宅房产租金缴交工作负第一责任,其行政主管部门负责监督、协调。
第十九条 国有非住宅房产的租金按以下方式收缴：
(一)机关、团体及全额拨款事业单位使用的固有非住宅房产租金,由市财政直接核拨；（二)其他国有非住宅房产租金,按规定标准由经营公司按月收缴。
第二十条 国有非住宅房产租金的减、免、缓,实行审批制度,申请减、免、缓交租金,必须按市政府有关规定严格履行审批程序。
第五章 修缮管理
第二十一条 除租赁合同中另有载明外,经营公司是国有非住宅房产的修缮责任人。
第二十二条 国有非住宅房产的修缮责任人必须定期勘查房屋,了解房屋使用状况。属修缮责任人维修范围的,应及时维修,确保房屋正常使用。
第二十三条 国有非住宅房产的修缮范围为:房屋主体、原设计标准的室内墙体、室内排水设施、室内电气设施、室外化粪池以内的排水设施等。
房屋使用人自行改装、增设的设施,由使用人自行维修。
机关、团体及金额拨款事业单位办公用房中的电梯、中央空调、送排风系统、泵站二自用锅炉等原设计大型配套设施的修缮费用,由财政单独列支。其他固有非住宅房产的上述配套设施由使用单位负责修缮。
室内外给水、供暖、燃气等配套设施,由各相关单位负责修缮。
第二十四条 国有非住宅房产使用人对所使用的房屋设施有监护的责任,发现房屋损坏,应及时报修。因使用人过错造成房屋及其附属设施损坏,或者给他人造成人身、财产损失的,由房屋使用人承担赔偿责任。
第二十五条 国有非住宅房产维修过程中,因房屋使用人或者毗连房屋所有人、使用人阻碍,导致房屋维修发生困难的,可提请公安、司法机关采取强制措施,发生的费用由责任人承担。给他人造成人身、财产损失的,由责任人负责赔偿。
第二十六条 鞍山市固有非住宅房产管理处应按照房屋使用人报修情况及所掌握的房屋完损程度,编报国有非住宅房产修缮计划,同时根据租金收缴情况,对国有非住宅房产修缮工程项目进行统筹安排。
第二十七条 国有非住宅房产修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限,应当在工程合同中载明。
房屋修缮工程发生重大事故的,由房产行政主管部门会同有关部门查处。
第六章 罚则
第二十八条 违反本办法第九条规定,来造成损失的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处以1000元以上3000元以下罚款;造成损失的,由房产行政主管部门责令赔偿损失,并处以造成财产损失1倍以上5倍以下的罚款。
第二十九条 违反本办法第十条第十一条规定,擅自改变房屋用途、结构的,由房产行政主管部门责令限期恢复原用途、恢复原状,并处以原房产价值1%——3%的罚款；情节严重的,处以原房产价值3%——5%的罚款；给房屋造成重大损失的,依法追究经济或刑事责任。
第三十条 违反本办法第十四条规定,擅自转租国有非住宅房产的,转租行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以5000元以上8000元以下罚款;情节严重的,处以1万元罚款。
第三十一条 违反本办法第十五条规定,擅自转让国有非住宅房产使用权的,转让行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以1万元以上2万元以下罚款;情节严重的,处以3万元罚款。
第三十二条 违反本办法第十七条规定,拖欠房屋租金累计6个月以上的,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权。
第三十三条 违反本办法第十八条第二十条规定,不履行缴交租金责任或擅自批准减、免、缓交租金的,由市监察机关依法追究行政责任。
第三十四条 违反本办法第二十二条第二十四条第二十五条规定,造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的,由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失,并处以原房产价值5%——8%的罚款;情节严重的,处以原房产价值8%——10%的罚款。
第三十五条 经营公司因违法经营或管理不善,造成国有资产损失的,由国有资产等部门依法追究相关责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条 国有非住宅房产工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,不起诉又不履行处罚决定的,做出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第三十八条 各县(市)、区参照执行本办法。
第三十九条 本办法自2002年9月1日起实施。
国家税务总局、民政部、中国残疾人联合会关于促进残疾人就业税收优惠政策征管办法的通知
国家税务总局 民政部 中国残疾人联合会
国家税务总局、民政部、中国残疾人联合会关于促进残疾人就业税收优惠政策征管办法的通知
国税发〔2007〕67号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局、民政厅（局）、残疾人联合会：
根据《财政部国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)和《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法(试行)〉的通知》(国税发〔2005〕129号)的有关规定，现将促进残疾人就业税收优惠政策具体征管办法明确如下：
一、资格认定
（一） 认定部门
申请享受《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)第一条、第二条规定的税收优惠政策的符合福利企业条件的用人单位，安置残疾人超过25%（含25%），且残疾职工人数不少于10人的，在向税务机关申请减免税前，应当先向当地县级以上地方人民政府民政部门提出福利企业的认定申请。
盲人按摩机构、工疗机构等集中安置残疾人的用人单位，在向税务机关申请享受《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)第一条、第二条规定的税收优惠政策前，应当先向当地县级残疾人联合会提出认定申请。
申请享受《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)第一条、第二条规定的税收优惠政策的其他单位，可直接向税务机关提出申请。
（二） 认定事项
民政部门、残疾人联合会应当按照《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)第五条第（一）、（二）、（五）项规定的条件,对前项所述单位安置残疾人的比例和是否具备安置残疾人的条件进行审核认定，并向申请人出具书面审核认定意见。
《中华人民共和国残疾人证》和《中华人民共和国残疾军人证》的真伪，分别由残疾人联合会、民政部门进行审核。
具体审核管理办法由民政部、中国残疾人联合会分别商有关部门另行规定。
（三）各地民政部门、残疾人联合会在认定工作中不得直接或间接向申请认定的单位收取任何费用。如果认定部门向申请认定的单位收取费用，则本条第（一）项前两款所述单位可不经认定，直接向主管税务机关提出减免税申请。
二、减免税申请及审批
（一）取得民政部门或残疾人联合会认定的单位（以下简称“纳税人”），可向主管税务机关提出减免税申请，并提交以下材料：
1.经民政部门或残疾人联合会认定的纳税人，出具上述部门的书面审核认定意见；
2.纳税人与残疾人签订的劳动合同或服务协议（副本）；
3.纳税人为残疾人缴纳社会保险费缴费记录；
4.纳税人向残疾人通过银行等金融机构实际支付工资凭证；
5.主管税务机关要求提供的其他材料。
（二）不需要经民政部门或残疾人联合会认定的单位以及本通知第一条第（三）项规定的单位（以下简称“纳税人”），可向主管税务机关提出减免税申请，并提交以下材料：
1.纳税人与残疾人签订的劳动合同或服务协议（副本）；
2.纳税人为残疾人缴纳社会保险费缴费记录；
3.纳税人向残疾人通过银行等金融机构实际支付工资凭证； 4.主管税务机关要求提供的其他材料。
（三）申请享受《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)第三条、第四条规定的税收优惠政策的残疾人个人（以下简称“纳税人”），应当出具主管税务机关规定的材料，直接向主管税务机关申请减免税。
（四）减免税申请由税务机关的办税服务厅统一受理，内部传递到有权审批部门审批。审批部门应当按照《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕 92号)第五条规定的条件以及民政部门、残疾人联合会出具的书面审核认定意见，出具减免税审批意见。
减免税审批部门对民政部门或残疾人联合会出具的书面审核认定意见仅作书面审核确认，但在日常检查或稽查中发现民政部门或残疾人联合会出具的书面审核认定意见有误的，应当根据《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法(试行)〉的通知》（国税发〔2005〕129号）等有关规定作出具体处理。
如果纳税人所得税属于其他税务机关征收的，主管税务机关应当将审批意见抄送所得税主管税务机关，所得税主管税务机关不再另行审批。
（五）主管税务机关在受理本条（二）、（三）项减免税申请时，可就残疾人证件的真实性等问题，请求当地民政部门或残疾人联合会予以审核认定。
三、退税减税办法
（一）增值税和营业税
增值税实行即征即退方式。主管税务机关对符合减免税条件的纳税人应当按月退还增值税，本月已交增值税不足退还的，可在本年度内以前月份已交增值税扣除已退增值税的余额中退还，仍不足退还的可结转本年度内以后月份退还。本年度应纳税额小于核定的年度退税限额的，以本年度应纳税额为限；本年度应纳税额大于核定的年度退税限额的，以核定的年度退税限额为限。纳税人本年度应纳税额不足退还的，不得结转以后年度退还。纳税人本月应退增值税额按以下公式计算：
本月应退增值税额＝纳税人本月实际安置残疾人员人数×县级以上税务机关确定的每位残疾人员每年可退还增值税的具体限额÷12
营业税实行按月减征方式。主管税务机关应按月减征营业税，本月应缴营业税不足减征的，可结转本年度以后月份减征。本年度应纳税额小于核定的年度减税限额的，以本年度应纳税额为限；本年度应纳税额大于核定的年度减税限额的，以核定的本年度减税限额为限。纳税人本年度应纳税额不足减征的，不得结转以后年度减征。纳税人本月应减征营业税额按以下公式计算：
本月应减征营业税额＝纳税人本月实际安置残疾人员人数×县级以上税务机关确定的每位残疾人员每年可减征营业税的具体限额÷12
兼营营业税“服务业”税目劳务和其他税目劳务的纳税人，只能减征“服务业”税目劳务的应纳税额；“服务业”税目劳务的应纳税额不足扣减的，不得用其他税目劳务的应纳税额扣减。
缴纳增值税或营业税的纳税人应当在取得主管税务机关审批意见的次月起，随纳税申报一并书面申请退、减增值税或营业税。
经认定的符合减免税条件的纳税人实际安置残疾人员占在职职工总数的比例应逐月计算，本月比例未达到25%的，不得退还本月的增值税或减征本月的营业税。
年度终了，应平均计算纳税人全年实际安置残疾人员占在职职工总数的比例，一个纳税年度内累计3个月平均比例未达到25%的，应自次年1月1日起取消增值税退税、营业税减税和企业所得税优惠政策。
纳税人新安置残疾人员从签订劳动合同并缴纳基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险的次月起计算，其他职工从录用的次月起计算；安置的残疾人员和其他职工减少的，从减少当月计算。
(二)所得税
1.对符合《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)第二条、第三条、第四条规定条件的纳税人，主管税务机关应当按照有关规定落实税收优惠政策。
2.原福利企业在2007年1月1日至2007年7月1日期间的企业所得税，凡符合原福利企业政策规定的企业所得税减免条件的，仍可按原规定予以减征或免征企业所得税，计算方法如下：
按规定享受免征企业所得税的原福利企业，2007年1月1日至2007年7月1日免征应纳税所得额=（2007年度企业所得税应纳税所得额÷12）×6
按规定享受减半征收企业所得税的原福利企业，2007年1月1日至2007年7月1日减征应纳税所得额=（2007年度企业所得税应纳税所得额÷12÷2）×6
2007年度企业所得税应纳税所得额的确定，应按原规定计算，不包括福利企业残疾职工工资加计扣除部分。
3.各地税务机关应当根据本次政策调整情况，按有关规定调整企业所得税就地预缴数额。
四、变更申报
(一)纳税人实际安置的残疾人员或在职职工人数发生变化，但仍符合退、减税条件的，应当根据变化事项按本通知第一、二条的规定重新申请认定和审批。
(二)纳税人因残疾人员或在职职工人数发生变化，不再符合退、减税条件时，应当自情况变化之日起15个工作日内向主管税务机关申报。
五、监督管理
(一)主管税务机关应当加强日常监督管理，并会同民政部门、残疾人联合会建立年审制度，对不符合退、减税条件的纳税人，取消其退、减税资格，追缴其不符合退、减税条件期间已退或减征的税款，并依照税收征管法的有关规定予以处罚。
对采取一证多用或虚构《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕92号)第五条规定条件，骗取税收优惠政策的，一经查证属实，主管税务机关应当追缴其骗取的税款，并取消其3年内申请享受《财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》(财税〔2007〕 92号)规定的税收优惠政策的资格。
(二)税务机关和纳税人应当建立专门管理台账。在征管软件修改前，主管税务机关和纳税人都要建立专门管理台账，动态掌握纳税人年度退、减税限额及残疾人员变化等情况。
(三)各地税务机关应当加强与民政部门、劳动保障部门、残疾人联合会等有关部门的沟通，逐步建立健全与发证部门的信息比对审验机制。建立部门联席会议制度，加强对此项工作的协调、指导，及时解决出现的问题，保证此项工作的顺利进行。
本通知自2007年7月1日起执行，适用原政策的纳税人，一律按本通知规定执行。各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关可按本通知精神，制定具体实施办法。
国家税务总局 民政部 中国残疾人联合会
二○○七年六月十五日
