淮北市人民政府办公室关于印发淮北市高层住宅二次供水及电梯运营费用管理办法的通知

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物业服务合同法律性质质疑
刘 红（安徽财经大学2004级经济法硕士研究生）

[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质，有助于理论与实践的统一。当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同，其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是，本文认为，物业服务合同与委托合同相比，除共性外，还有很多特殊性。因此，物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同

一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中，当事人一方为业主及业主团体，即委托人；另一方为物业管理公司，即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在：
（一）两者的价值取向（或者目的）基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，其本应亲自对物业进行管理，但是，业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业管理公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。由此可见，就价值取向（或目的）而言，物业服务合同与委托合同基本一致。
（二）两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务，就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解，双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司，替之对物业进行管理，是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度，物业管理公司要具备相应的物业管理能力，其从业人员也要具备相应的职业资格，并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任（参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条）。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上，才会根据自己的意志在公平的条件下，选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然，物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是，物业服务合同一旦成立，没有法定或约定原因，双方均不得随意解除合同。显然，物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础，而且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任。
（三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中，委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务，受托人则负有处理委托事务以及报告的义务，相应地，双方互享有权利。而在物业服务合同中，双方也完全符合这一特征。委托方（业主管理委员会或者业主）负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务，而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务，维修、养护物业，保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地，委托方享有获得良好物业服务的权利，受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
（四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的，而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同，物业服务的目的在于确保物业的保值、增值，为了达到这一目的，物业管理公司运用专业技术和管理手段，投入大量的人力、物力和财力，向小区业主提供综合性、专业性的服务，相应地就必须要求业主支付费用和报酬，否则物业管理公司就没有了生存的基础，也就失去了提供物业服务的动力。
（五）两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中，物业服务主要是面向全体业主的，只要业主与物业管理公司双方意思达成一致，合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同，至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章，共有十四条，该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同，笔者认为是值得商榷的。因为，物业服务合同与委托合同相比，还有很多特殊之处。具体如下：
（一）主体的特殊性
在委托合同法律关系中，只涉及两方主体，即委托人与受托人，且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中，可能涉及四方主体，即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是，在不同阶段，具体涉及的主体是不一样的：1.物业开始销售后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后，选举产生的业主委员会，与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时，物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时，合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来，业主团体自治意识还不是很强，没有成立业主委员会，是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时，合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段，而在合同履行阶段，业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利，负有一定的义务。此时，合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外，物业服务合同的受托方只能是物业管理公司，物业管理公司不仅必须是独立的法人，而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动，只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
（二）形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式，而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
（三）解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同，《中华人民共和国合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件，《物业管理条例》第12条第3款规定：业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同样对于业主委员会违反合同约定，错误地行使权利或不履行相应地义务，使物业管理公司未完成规定管理目标，物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并且造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。
（四）转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托，没有范围限制，因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定：物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不需要经过业主委员会同意，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
（五）隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，在合同履行阶段，物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同，即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的，该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人，发生的后果直接归属于物业管理公司，而不是业主或业主委员会。例如：物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在，当清洁工因为意外事件受到伤害，此时应由谁来承担责任（排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同，因为此时涉及的是民法中雇佣关系，应由清洁公司承担责任）？如果由业主来承担责任（按照物业服务合同的性质是一种委托合同，发生的后果直接约束委托人与第三人），在实践中是不现实的，因为业主并没有为任何侵权行为，依据“自己行为自己负责”的法理，要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的，虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同，但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论，同时在一个物业管理区域内业主人数众多，假如由业主承担责任，究竟如何分配才能公平？因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的；同样由业主委员会承担责任也是不现实的，因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一，业主委员会是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都没有做出清楚的回答，虽然业主委员会有自己的名称、场所，但是没有独立的财产、组织机构，无法独立承担民事责任。因此，由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
（六）归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在：1、如果委托合同是有偿的，那么，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿；2、如果委托合同是无偿的，那么，只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则，即不管物业管理公司有没有过错，只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准，就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述，物业服务合同不是一种委托合同，至少不是完全意义上的委托合同，现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同，因此，从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”，而是以“前期物业服务合同”为标题，不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同，而并非单纯的委托合同，而且这也是上述理论的一次成功的立法实践


四川省泸州市人民政府办公室


关于印发泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地管理办法的通知

泸市府办发〔2010〕44号


各区、县人民政府，市级各部门：

为加强泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地建设，加快推进高性能液压件高新技术产业集群的形成，做大做强高性能液压件产业。现将《泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地管理办法》印发你们，请遵照执行。

附件：泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地管理办法

二〇一〇年十一月十六日

附件：

泸州国家高性能液压件高新技术

产业化基地管理办法



第一章 总 则



第一条 为加强泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地建设，加快推进高性能液压件高新技术产业集群的形成，做大做强高性能液压件产业，建立和完善泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地建设工作机制，确保泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地建设顺应集群和产业发展规律，不断向高端发展，充分发挥其辐射带动作用，特制定本管理办法。

第二条 泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地是经国家科技部批复认定的国家高新技术产业化基地。旨在促进知识、技术、人才、资金、政策等要素的集聚，加速提升泸州液压件产业的自主创新能力，加速高新技术成果转化、推进区域产业结构调整和优化升级、成为高性能液压件领域的制高点。



第二章 组织机构



第三条 按照“国家指导，省市共建，以市为主，企业主体，集聚资源，合力推进”的发展思路，组建泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地领导小组，全面组织实施、统一协调管理和指导基地建设工作。领导小组下设高性能液压件高新技术产业化基地办公室（以下简称基地办公室），由市级相关部门组成（办公室设在市科技局）。

第四条 为了聚集市内外高性能液压件领域科技创新人才智力资源，为泸州高性能液压件高新技术产业化基地建设提供技术支撑，依托市委、市政府决策咨询委员会聘请一批市内外高性能液压件领域知名专家组建泸州高性能液压件高新技术产业化基地专家咨询委员会，根据高性能液压件高新技术产业化基地建设的需要，不定期开展科技交流服务活动。

第五条 建立泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地组织网络体系，区（县）政府、市级有关部门、泸州机械工业园等园区、各高性能液压件主要骨干企业要将高性能液压件高新技术产业化基地建设工作纳入重要议事日程，确定专人负责。



第三章 基地企业构成



第六条 基地以泸州机械工业园为企业聚集核心载体，并将全市区域内从事高性能液压件研制、生产以及与此相关联的上下游企业均视为进入高性能液压件高新技术产业化基地对象。

第七条 进入高性能液压件高新技术产业化基地的企业应具备以下条件：

（一）具有高性能液压件领域相关自主知识产权；

（二）具有持续研发能力；

（三）企业管理团队创新意识、开拓能力强，管理经营理念先进；

（四）企业财务制度健全、规范。

第八条 进入高性能液压件高新技术产业化基地的企业，由企业自愿申报，所在地科技管理部门推荐，经基地办公室审核认定后，授予泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地骨干企业匾牌。

第九条 经认定进入高性能液压件高新技术产业化基地的企业，要按基地办公室的要求如实填报有关报表和提供有关资料，参加有关科技交流活动。

第十条 基地办公室对基地企业实施动态管理，根据具体情况进行调整。



第四章 工作职责



第十一条 泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地的管理由领导小组领导，各成员单位按照各自职能分别完成相应工作任务；领导小组办公室具体负责高性能液压件高新技术产业化基地建设日常工作。

第十二条 编制泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地发展规划和实施方案。基地办公室在调查研究和论证的基础上，组织编制泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地发展规划和实施方案，明确发展目标、发展方向、发展重点、技术支撑体系。

第十三条 编制泸州国家高性能液压件高新技术产业化发展项目。基地办公室负责组织编制泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地共性关键技术研发项目、产业化项目、产业集群、国际合作和出口创汇项目。组织实施一批省、国家级重大创新产业化项目，提高高性能液压件领域的自主创新能力和市场竞争力。

第十四条 构建泸州国家高性能液压件高新技术产业化基地创新平台，推进区域创新体系建设。建立高性能液压件高新技术产业化基地公共信息服务平台，以企业为主体，积极构建产学研联盟，规划建立一批国家、省级企业技术中心、工程技术研究中心、质量检测中心、重点实验室、标准化归口单位，推进区域创新体系建设。

第十五条 贯彻落实高性能液压件高新技术产业发展的各项政策。

第十六条 实施高性能液压件高新技术产业化基地重点企业、重点产品目录管理。基地办公室提出重点企业、重点产品认定条件及管理目录，区（县）政府、市级相关部门要对其实施重点支持和优先支持，加快培育成为国家高新技术企业。

第十七条 按照“一个基地，多个平台，多优势特色产业群”的布局，指导服务企业优选凝练一批高性能液压件领域关键共性瓶颈技术项目，争取省、国家各类科技计划的支持和特色产业扶持资金的支持。

第十八条 完善基础统计，搞好统筹协调。建立高性能液压件高新技术产业化基地项目库、专家库和数据库，掌握基地建设发展动态，并对基地发展情况进行统筹协调，统一向省、国家相关部门报送材料和对外发布年度发展报告。

第十九条 定期不定期地组织基地企业开展科技交流活动，加强企业与企业之间的信息沟通，技术信息发布，技术、产品的合作，扩大产业链，实现资源共享，加快科技成果转化。

第二十条 强化宣传，提升高性能液压件高新技术产业化基地品牌。利用媒体大力宣传高性能液压件高新技术产业化基地建设进展情况，全面反映高性能液压件高新技术产业化基地建设取得的阶段性成果和实施效果，编辑高性能液压件高新技术产业化基地工作动态简报，建立高性能液压件高新技术产业化基地信息报送制度，扩大影响，提升品牌，并通过建立基地网络服务平台提高高性能液压件高新技术产业化基地建设的显示度。

第五章 资金管理与监督考核



第二十一条 设立一定的高性能液压件高新技术产业化基地财政专项资金。由基地办公室统筹管理，专款专用，重点支持高性能液压件产业公共服务平台建设、共性关键技术研发、科技成果产业化项目、国际合作、出口创汇项目、重点实验室、标准制定和自主品牌建设等。

第二十二条 高性能液压件高新技术产业化基地财政专项资金采取项目申报形式，按项目拨付资金。市科技局和市财政局负责项目申报、审定及资金使用成效进行考核，并对项目财务管理进行监督检查。

第二十三条 市政府每年召开一次高性能液压件高新技术产业化基地建设工作会，总结上年工作，安排部署下一步工作。



第六章 政策措施



第二十四条 市、区（县）科技部门在安排本级科技计划项目时，要择优优先安排基地企业的研发项目和科技成果转化项目。

第二十五条 市、区（县）科技部门在推荐上报省及以上科技计划项目和各种表彰奖励时，要择优优先推荐上报基地企业及其科技项目。

第二十六条 对获得国家高新技术企业或承担国家重大科技支撑计划项目、“863”项目、“973”项目并通过验收的企业，参照市委市政府《关于进一步加快工业发展的意见》（泸委发〔2005〕28号）的相关精神并采取一事一议的原则，报市政府确定后予以奖励。

第二十七条 基地内企业享受研究开发费用（企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用）优惠：即研究开发费用未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。

第二十八条 基地内企业申报认定为国家高新技术企业，并同时符合下列条件的企业，享受按15%征收所得税。即产品（服务）属于《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围；研究开发费用占销售收入的比例不低于规定比例；高新技术产品（服务）收入占企业总收入的比例不低于规定比例；科技人员占企业职工总数的比例不低于规定比例；高新技术企业认定管理办法规定的其他条件。

第二十九条 基地内企业与外商合资合作的，自合资合作企业成立之日起，三年内企业所得税市、区（县）留成部分全部返还企业，4—5年返还50%。

第三十条 基地内企业年度内每出口100万美元奖励人民币3万元。

第三十一条 基地内企业从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入，免征营业税。

第三十二条 基地内企业申报认定为国家、省自主创新产品的，享受自主创新产品进入国家、省《政府采购自主创新产品目录》，并实施政府首购。

第三十三条 基地内企业享受同等政策待遇。

第三十四条 本办法由基地办公室负责解释。