莱芜市人民政府办公室关于印发《莱芜市超标准耗能加价管理办法（试行）》的通知

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国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号
2003-7-9　


为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

四川省雅安市人民政府


雅安市人民政府关于印发《雅安市矿产资源及河道砂石资源有偿出让收入管理暂行办法》的通知
【雅府发〔2006〕33号】


各区县人民政府，市级各部门：
　　为落实科学发展观，深度推进“三个转变”，加强对全市矿产资源及河道砂石资源有偿出让收入管理，让市场化配置矿产资源的成果惠及广大人民群众，促进经济和社会事业持续、健康、协调发展，市政府第90次常务会议审议通过了《雅安市矿产资源及河道砂石资源有偿出让收入管理暂行办法》，现印发你们，请遵照执行。
　　
　　
　　
　　二○○六年九月三十日
　　
　　
　　
雅安市矿产及河道砂石资源有偿出让收入管理暂行办法

　　第一章　总 则
　　
　　第一条 为了加强对矿产及河道砂石资源的有偿出让收入管理，推进国有资源的市场化配置和地方经济的持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国水法》、《四川省矿产资源管理条例》、《四川省〈中华人民共和国水法〉实施办法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称的矿产及河道砂石资源有偿出让收入包括探矿权、采矿权、河道砂石采砂权等资源性有偿出让收入。
　　第三条 本办法所称矿产及河道砂石资源有偿出让收益是指矿产及河道砂石资源有偿出让收入扣除管理和成本费用后的余额。
　　第四条 本办法适用于雅安市矿产及河道砂石资源有偿出让价款的收取和使用管理。
　　
　　第二章　收入管理
　　第五条 矿产及河道砂石资源有偿出让收入是政府非税收入，必须严格实行“收支两条线”管理，全额纳入财政综合预算。市、区县财政部门分别设立矿产和河道砂石资源有偿出让财政专户，实行“封闭运行，统一管理”，接受审计的监督检查。
　　 第六条 行政主管部门负责将招、拍、挂等方式出让的矿产及河道砂石资源有偿出让收入按审批权限，全额缴入同级财政专户。矿产及河道砂石资源出让合同签订后，由行政主管部门填制“缴交矿产及河道砂石资源有偿出让价款登记单”（以下简称登记单）。登记单一式两联，第一联行政主管部门存，第二联财政部门存。负责招、拍、挂等方式出让的行政主管部门代财政部门开具财政票据。
　　第七条 财政部门对矿产及河道砂石资源有偿出让收入实行单宗核算办法。由行政主管部门按单宗填制“矿产及河道砂石资源有偿出让价款清算单”（以下简称清算单）。清算单一式两联，第一联行政主管部门存，第二联财政部门存。财政部门应根据行政主管部门填报的清算单，及时进行清算和拨付有关费用。
　　
　　第三章　收益分成
　　第八条 省、市、区县审批权限内有偿出让的矿产及河道砂石资源有偿出让收益，按以下分成比例进行分配：
　　（一） 省行政主管部门组织或委托组织的矿产及河道砂石资源有偿出让收入，按省厅委托书规定的比例分成。地方分成收入部分扣除管理费用、成本费用后的收益，按市级30%、区县70%的比例分成。
　　 （二） 市级行政主管部门审批权限内的矿产及河道砂石资源有偿出让收入，扣除管理费用、成本费用后的收益，按市级30%、区县70%的比例分成。
　　 （三） 区县行政主管部门审批权限内的矿产及河道砂石资源有偿出让收入，扣除管理费用、成本费用后的收益，按区县90%、市级10%的比例分成。
　　
　　第四章　支出管理
　　第九条 矿产及河道砂石资源有偿出让收入用于：矿产及河道砂石资源有偿出让的管理费用、成本费用支出，工业发展支出，建设社会主义新农村支出，失地无业农民征地补偿支出，地方经济发展支出，教科文卫体育等社会事业发展支出，地质灾害监测、防治支出，河道整治、堤防工程维修、道路等城市基础设施建设和融资还本付息支出，工资性津贴、补贴支出，经市人民政府批准的其他支出。
　　第十条 矿产及河道砂石资源有偿出让的管理费用支出范围：
　　（一）矿产及河道砂石资源有偿出让收入按地方分成收入总价款的4%提取周转资金，用于矿产及河道砂石资源有偿出让前期工作、土地储备周转费用。
　　（二）勘查开采区和矿产及河道砂石资源开采的审批、登记业务费，探矿权和采矿权纠纷调处费，管理设备和信息系统维护费，矿产及河道砂石资源规划及专项规划、矿产及河道砂石资源勘查开发方案审查经费，矿产及河道砂石资源管理的重大政策调查研究、制度建设、宣传、业务培训费及工作经费等支出。
　　（三）经市人民政府批准的其他支出。
　　财政部门对管理费用实行报审制管理。
　　第十一条 矿产及河道砂石资源有偿出让的成本费用支出范围：
　　（一）矿产及河道砂石资源有偿出让的地质勘探、勘查、开发和补偿性支出。
　　（二）矿产及河道砂石资源有偿出让公告费、评估费、测量费以及采用招标、拍卖、挂牌等方式出让所需的相关成本费用支出。
　　财政部门对成本费用实行清算制管理。
　　第十二条 市级分成收益纳入财政综合预算安排的支出项目和支出比例。
　　（一）工业发展资金，按市级分成收益的5%提取。主要用于支持我市产业结构的调整，实现市委、市政府提出的“工业富市强市”战略目标。
　　（二）建设社会主义新农村支出，按市级分成收益的3%提取。主要用于贯彻落实中央、省委和市委、市政府有关建设社会主义新农村要求。以发展农村经济为中心，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设，促进农民持续增收，全面推进农村各项社会事业发展。
　　（三）失地无业农民征地补偿资金，按市级分成收益的5%提取。主要用于雅安市规划区内征地农民的征地、拆迁补偿、一次性生活费、最低生活保障资金、就业补助金、失业就业养老保险等社会保障支出。
　　（四）地方经济发展资金，按市级分成收益的5%提取。
　　主要用于工农业重点项目建设，解决地方经济发展中存在的突出和重点问题，大力推动地方经济发展。
　　（五）教科文卫体育等社会事业发展支出，按市级分成收益的20%提取。主要用于教育、科学、文化、广播、体育等社会事业协调发展支出。促进教育事业的可持续发展，提高区县转化推广科技成果和广大农民依靠科技增收致富的能力，推进文化体制改革，推动文化和体育基础设施建设。
　　（六）城市基础设施建设和融资还本付息支出，按市级分成收益的22%提取。主要用于城市基础设施建设，经营城市融资还本付息和化解政府债务等支出。
　　（七）工资性津贴、补贴支出，按市级分成收益的35%提取。主要用于弥补地方财政预算，对公务员的工资性津贴、补贴资金不足。
　　（八）其他支出按市级分成收益的5%提取。用于政府不可预见支出。
　　
　　第五章　附 则
　　第十三条 国务院、省人民政府出台新规定的，从其规定。
　　第十四条 各区县可根据实际情况制定本级的管理办法，并报市财政局、市国土资源局、市水利局备案。
　　第十五条 本办法自发布之日起施行。此前所有未清算的矿产及河道砂石资源有偿出让收入的管理，适用本办法。
　　第十六条 本办法由雅安市财政局负责解释。