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房价下跌购房人退房要求的法律辩析/王德山

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 17:13:31  浏览:8944   来源:法律资料网
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          房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

  内容提要:开发商降价销售是开发商的自主行为,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外,之前已签订房屋买卖合同的购房者,无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同,退还已购房屋。
关键词:买卖合同 降价 退房

  目前,全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金,纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满,购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值,因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房,在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由,否则,应当经买卖双方协商一致,合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同(退房)法律分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》(下称《解释》)、《城市房地产开发经营管理条例》(下称《条例》)等法律、法规的相关规定,购房人因开发商违约,即在以下情形下行使解除权,解除房屋买卖合同,要求开发商退房还款:
(一)开发商逾期交房
除当事人另有约定的外,开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房人有权解除合同。当然,购房人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的,开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
(二)开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人,购房人有权解除合同。因为,根据《担保法》及《物权法》等规定,房屋一旦依法设定抵押,即使房屋所有权过户至购房人名下,若债务人不履行债务,债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此,合同订立后,出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人,使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中,若抵押权人依法行使抵押权,将导致购房人钱财两空的情形。因此,在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然,如果购房人同意出卖人设定抵押,属自愿承担该风险。
(三)买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后,开发商又将同一套房屋出卖给他人,不但对第三人是一种欺诈行为,更重要的是侵犯了购房人的债权。因此,法律赋予购房人解除合同的权利,以维护自己的权益。
具有上述第(二)、(三)情形之一,购房人无法取得房屋的,不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(四)房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定,以确认房屋质量是否合格。
(五)面积误差比绝对值超出3%或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定,开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出3%,购房人可以请求解除合同,出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房(解除合同)法律分析
约定解除房屋买卖合同,即退房,是当事人经过协商一致,在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形,合同成立后,一旦出现合同中约定的解除情形,解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同,只要符合合同约定的解除条件,开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同,即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担,仍将取决于合同约定。
应当说明的是,根据法律规定,无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同,如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭,当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品,为了国家利益、社会公共利益,国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序,房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋,房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖,即属于无效买卖合同。
另外,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销,自始不具有法律约束力,所购房屋应退还给开发商,开发商应当退还购房人已交购房款。此外,因开发商的过错导致合同无效或者被撤销,购房人可以请求返还已付购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见,开发商降价销售其开发的商品房,或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除,即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外,购房人欲要求开发商退房,必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除,购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同,即要求开发商退房,实际上是一种违约行为。因此,开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任,赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金。认购书(包括某些意向书)在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议,约定将来签订合同的合同,将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后,当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书,购房人与开发商签约认购书后,双方当事人负有义务,即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同,若未在约定的期限内订立房屋买卖合同,有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书,此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力,属于无效的合同,且过错主要在开发商。
因此,如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同,即退房问题。但根据《解释》规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

(注:原文发表在《商业时代》2009年第20期)



作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
吕雁华:女,1980年8月生,汉族,辽宁大连人,首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编: 100070
电 话:(010)83952248(办),13701207656
电子邮箱:wdsh368@sohu.com

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印发《广州市内部审计工作规定》的通知

广东省广州市人民政府


印发《广州市内部审计工作规定》的通知
广州市人民政府


通知
各区、县级市人民政府,市府直属各单位:
现将《广州市内部审计工作规定》印发给你们,请遵照执行。

广州市内部审计工作规定
第一条 为加强内部审计工作,促进各部门、单位建立健全内部审计制度,根据《中华人民共和国审计法》和国家内部审计工作的有关规定,结合本市的实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于市、区、县级市审计局指导和监督内部审计工作;以及本市行政区域内设立内部审计机构的政府部门、司法机关、事业单位、国有大中型企业、国有金融机构、国有资产占控股地位或者主导地位的公司。
第三条 内部审计是指对部门、单位实施内部监督,依法检查会计帐目及其相关资产,监督财政、财务收支真实、合法和效益的活动。
第四条 内部审计机构在本部门、本单位主要行政负责人的直接领导下独立开展工作,接受上级主管部门内部审计机构的领导和监督,同时接受同级审计机关的业务指导和监督。
第五条 市、区、县级市审计局负责辖区内的内部审计工作的业务指导和监督,以及本规定的组织实施,其主要职责是:
(一)依照国家法律、法规和本级政府的要求,制定内部审计工作制度;
(二)指导和监督部门、单位依法建立和健全内部审计机构,配备必需的审计人员;
(三)组织内部审计理论研究,培训内容审计人员;
(四)总结、交流、宣传内部审计工作经验,表彰内部审计先进单位、先进个人和积极支持内部审计工作的领导;
(五)维护内部审计机构及其人员的合法权益;
(六)国家法律和法规规定的指导和监督内部审计工作的其他事项。
第六条 部门、单位主要负责人应当加强对内部审计工作的领导,支持内部审计机构独立开展工作。其主要职责是:
(一)建立健全内部审计机构,加强审计队伍的组织、思想、作风和业务建设;
(二)研究、部署和检查本部门、本单位审计工作,听取审计工作情况汇报;
(三)审核审计报告、审计意见书和审计决定书,督促有关单位落实审计意见和执行审计决定;
(四)为内部审计人员履行职责创造良好的工作环境,提供必要的工作条件,帮助改善生活、工作待遇和评聘专业职务等;
(五)对成绩显著的内部审计机构和审计人员进行表彰和奖励。
第七条 下列部门、单位应当设置内部审计机构
(一)财政、财务收支金额较大或所属单位较多的政府部门、司法机关、事业单位;
(二)国有大中型企业和国有金融机构;
(三)国有资产占控股地位或者主导地位的公司。
第八条 经济事项相对简单,没有下属单位或下属单位较少及规模较小的政府部门、国有企业、事业单位可以独立设置专职审计人员,但不得与财务或其他部门合署办公。专职审计人员的级别应与本部门、本单位的同级财务人员相同,并在单位主要负责人直接领导下开展工作。
第九条 部门、单位内部审计机构的设置和审计人员的配备情况应当报同级审计部门备案。
内部审计机构主要负责人的任免和调动,应事前征求上一级主管部门内部审计机构的意见。
配备的审计人员数量应与审计工作量相适应,并形成合理的专业知识结构和年龄结构,使审计人员保持相对稳定。
审计人员应当具备与事审计工作相适应的专业知识和业务能力。
部门、单位可根据审计工作的实际,设立总审计师,设置专职或兼职审计人员,建立审计监督网络。
第十条 内部审计机构主要职责是:
(一)对财务预算的执行和财务决算进行审计监督;
(二)对与财政、财务收支有关的经济活动进行审计监督和调查;
(三)对固定资产投资的资金来源和使用情况进行审计监督;
(四)对本部门、本单位与境内、外经济组织合资、合作经营的企业、合作项目的合同执行情况、经营状况及其效益进行审计监督;
(五)对基本建设项目进行审计监督;
(六)对企业的资产、负债和损益进行审计监督;
(七)对下属单位法定代表人经济责任和经济实绩进行审计监督和评议;
(八)对内部控制制度和经济效益进行审计监督和评议;
(九)对单位负责人或上级主管部门内部审计机构交办的内部审计事项进行审计监督;
(十)配合国家审计机关开展审计工作;
(十一)对其他需要内部审计的事项进行审计监督;
(十二)对行业经济管理中的重要问题开展行业审计调查。
第十一条 内部审计机构具有下列的职权:
(一)要求有关单位按时报送计划、预算、决算、报表和有关文件、资料等;
(二)审核凭证、帐表,检查资金和财产,查阅有关文件和资料,查看财务会计软件内容;
(三)参加或召开涉及审计方面的工作会议;
(四)对审计涉及的有关事项,向有关单位和人员进行调查并按照规定索取有关文件、资料等证明材料,复印有关证据,审计工作人员应当依法保守国家秘密和商业秘密。
(五)经部门、单位负责人同意,制止正在进行的严重违反财经法规,造成严重损失浪费的行为;
(六)对阻挠、妨碍审计工作以及拒绝提供有关资料的,应建议单位负责人追究有关人员的责任,并经单位负责人批准,可采取封存帐册和资产等临时措施。

(七)提出改进管理、提高经济效益的建议和纠正、处理违反财经法规行为的意见,凡涉及应追究有关人员行政责任或刑事责任的,应依照有关规定移交人事、监察部门和司法部门处理。
(八)根据本部门、单位的授权,内部审计机构可以在管理权限范围内进行经济处罚;
(九)向上级主管部门的内部审计机构和同级审计机关反映审计工作的重大问题;
(十)协助审计机关检查其出具审计意见的落实和审计决定的执行情况。
第十二条 内部审计机构工作程序:
(一)内部审计机构应根据上级主管部门的内部审计机构和本部门、本单位对内部审计工作的部署,制订年度审计工作计划。在具体执行前,制订审计方案。审计工作计划、方案应报本部门、本单位负责人批准后施行。
(二)实施审计应当组成审计组,并在进点实施审计三天前,向被审计单位送达审计通知书。
(三)审计实施结束,审计组应当提出审计报告,征求被审计单位意见,被审计单位应当自接到审计报告征求意见稿之日起10日内,以书面形式提出意见函复内部审计机构,逾期没有函复的视为无异议。
(四)内部审计机构应当将审计报告征求意见稿和被审计单位的函复意见一并送本部门、本单位主要负责人审批,该主要负责人应当在30日内审定审计报告。
(五)内部审计机构根据主要负责人审定的审计报告,对审计认定的事实、审计事项的评价和建议,出具审计意见书,对需要依法处理的,应当出具审计决定书。审计意见书和审计决定书自送达被审计单位之日起生效。
(六)被审计单位对审计决定如有异议,自收到审计决定书之日起15日内,可向内部审计机构所在单位主要负责人提出书面意见,该主要负责人在接到书面意见之日起30日内作出是否更改的决定。在提出异议期间审计决定不中止执行。
(七)内部审计机构对重要审计事项进行后续审计,应检查采纳审计意见和执行审计决定的情况。
(八)审计结束后,内部审计机构应当整理审计资料,建立审计档案,按规定进行管理。
第十三条 内部审计的工作成果,可作为审计机关、上一级内部审计机构和社会审计组织等工作的参考依据。
第十四条 内部审计人员应当依法审计、忠于职守、实事求是、客观公正、廉洁奉公、保守秘密。
第十五条 内部审计人员依法行使职权受法律保护,任何组织和个人不得打击报复。
第十六条 内部审计机构开展审计工作,本单位应当保证其审计经费。
第十七条 违反本规定,有下列行为之一的单位和个人,内部审计机构应当根据情节轻重,提出警告、通报批评、行政处分、经济处罚等建议,或报请本部门、本单位负责人或监察部门处理;触犯刑律的,应移送司法机关依法追究刑事责任:
(一)拒绝或拖延提供与审计事项有关的文件、会计资料等证明材料的;
(二)转移、隐匿、篡改、销毁有关文件和会计资料的;
(三)转移、隐匿财产和资金的;
(四)弄虚作假、隐瞒事实真相的;
(五)阻挠审计人员行使职权,抗拒、破坏审计监督的;
(六)拒不执行审计决定的;
(七)报复陷害审计人员的。
第十八条 违反本规定,有下列行为之一的审计人员,由其所在部门、单位或监察部门根据情节轻重,给予行政处分;触犯刑法的,应移送司法机关依法追究刑事责任:
(一)滥用职权的;
(二)以权谋私,徇私舞弊的;
(三)弄虚作假的;
(四)玩忽职守,给国家或单位造成重大损失的;
(五)泄露国家秘密和商业秘密的。
第十九条 被审计单位认为审计人员办理审计事项,与其有利害关系可能影响公正审计的,应当向审计人员所属部门、单位提出要求审计人员回避的申请.
审计人员认为自己与被审计单位有利害关系可能影响公正审计的,应当向所属部门、单位提出回避申请。
审计人员是否回避由所在部门、单位负责人决定。
第二十条 非国有经济组织的内部审计工作,可参照本规定执行。
第二十一条 本规定自1997年3月1日起施行。1987年11月26日颁发的《广州市内部审计工作实施办法》同时废止。








1997年1月27日

消防产品质量监督检验暂行管理办法

公安部 国家标准局


消防产品质量监督检验暂行管理办法

1983年3月2日,公安部、国家标准局

第一条 根据《消防监督条例》和《中华人民共和国标准化管理条例》的规定,为了加强对消防产品质量的监督和检验,确保消防产品安全可靠,保卫社会主义现代化建设和人民生命财产的安全,特制订本办法。
第二条 公安部消防局负责全国消防产品的质量监督检验管理工作,业务上受国家标准局指导。
第三条 各省、自治区、直辖市公安厅(局)消防处,是当地消防产品质量监督检验的管理部门,业务上受省、自治区、直辖市标准部门指导。
第四条 消防产品质量监督检验管理部门的职权是:
1.会同有关部门对申请开业和已经生产、维修消防器材企业进行审查,对不具备生产、维修条件的企业,可责令限期改进,必要时提请工商行政管理部门不发或者吊销营业执照,责令停产。
2.对企业生产的消防产品和商业部门经销的消防产品,有权进行抽检,受检单位应积极配合。
3.对不按消防产品质量标准进行生产、维修的企业,有权通知有关主管部门令其停产整顿,并通知销售部门暂停收购和销售该企业产品。
4.对经销不合格消防产品的商业单位,有权停止其销售。属于生产质量问题的,通知该产品生产厂所在地区的消防监督机关,追究生产厂的责任;属于保管不善造成不合格的,由经销部门负责。
5.对因产品质量差造成事故的,要追究企业领导和有关人员的责任。对造成伤亡等严重后果者,要依法追究责任。
第五条 消防产品质量监督检验中心,由公安部负责在现有消防科研所的基础上筹建。其职责是:
1.研究制订消防产品质量的专业检测方法,负责对各地检验站的技术指导。
2.负责研制消防专用检测仪器、设备,培训检测技术人员。
3.负责消防新产品投产前的检验、抽查检验、进出口消防产品的验证检验和产销双方对消防产品质量有争议时的仲裁检验;按照国家的有关规定承担评优检验。
第六条 地方消防产品质量监督检验站,由各省、自治区、直辖市公安厅(局)消防处和标准部门共同委托或组建。地方检验站的职责是:
1.对本地区生产、维修和销售的消防产品,进行定期或不定期的监督检验。受检单位应积极配合,提供包括检验手段在内的便利条件。
2.在产销双方对产品质量有争议时,执行仲裁检验。
3.填发检验证书,并通知受检单位和消防监督机关。
4.及时向有关单位反映消防产品质量检验情况,提出建设性意见。对逃避检验,不按技术标准生产、维修消防产品的企业,要及时报告当地消防产品质量监督管理部门,并提出处理意见。
第七条 检验消防产品质量,应严格执行有关的国家标准、专业标准(部标准)和公安部七局一九七八年八月制订的消防产品质量暂行标准。上述标准包括不了的产品,可暂按经当地公安消防监督机关和标准部门审核同意的企业标准执行。
第八条 各级消防产品质量监督检验人员,必须坚持原则,实事求是,认真执行标准,对检验结果负责。对工作积极,成绩显著者,要给以表扬、奖励;对玩忽职守,造成事故者,要根据情节轻重给予纪律处分,直至追究法律责任。
第九条 各检验机构检验消防产品时,可向受检单位收取一定的检验成本费;仲裁检验费由责任方支付。
第十条 各省、自治区、直辖市公安厅(局),可根据本办法制订具体的实施细则,报公安部备案。



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