北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）
北京市人民政府办公厅
京政办发〔200３〕65号
北京市人民政府办公厅关于印发
北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作
若干规定（试行）的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇〇三年十一月十八日
北京旧城历史文化保护区
房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）
一、总则
第一条为落实《北京历史文化名城保护规划》、《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》和《北京皇城保护规划》（以下统称《保护规划》），保护古都风貌，促进城市建设和经济社会协调发展，改善居民居住条件，根据国家和本市有关法律、法规，制定本规定。
第二条凡本市旧城历史文化保护区房屋保护和修缮、迁入保护区人口数量控制、居民住房条件改善等相关工作，执行本规定。
本规定所称的保护区是指市政府批准公布的旧城历史文化保护区。
本规定所称房屋包括不可移动文物、房屋、院落等地上物。
本规定所称保护区居民是指在保护区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。
第三条保护区房屋保护和修缮工作的指导思想是：以体现历史风貌为宗旨，坚持科学规划，有效保护，有机更新，合理利用，正确处理保护与发展的关系，量力而行，循序渐进，逐步改善居民居住环境。
保护区房屋保护和修缮工作的总体目标是：实现《保护规划》要求，拆除违法建筑，降低人口密度，完善市政基础设施，改善居民住房条件；对符合历史风貌的房屋进行保护和修缮，对不符合历史风貌的房屋按照与保护区历史风貌相协调的原则逐步进行改建。
第四条保护区房屋保护和修缮工作的原则是：
（一）保护和恢复保护区的整体传统风貌，保护历史真实性，保存历史遗存和原貌。
（二）落实《保护规划》与完善基础设施、改善居民住房条件相结合，坚持统一规划、市政先行、有机更新、循序渐进。
（三）保护区保护与旧城外开发相结合，修缮保护与综合整治、加强城市管理相结合，降低人口密度。
(四)政府投入和房屋产权人或使用人合理负担相结合，鼓励社会各界参与，发挥市场作用，调动多方面积极性。
(五)由区政府结合各保护区实际情况采取不同方式推进实施。
二、落实《保护规划》的重点和原则
第五条保护区房屋保护和修缮规划要遵循《保护规划》，其他规划如与《保护规划》存在矛盾的，以《保护规划》为准。
第六条保护区房屋保护和修缮工作应当符合下列要求：
（一）保持与保护区的空间格局、建筑体量、尺度、形式、色彩等传统特征相协调。
（二）保存胡同肌理、传统四合院的原有格局。
（三）保存不可移动文物和其他有价值的历史建筑及建筑构件等历史遗存。
第七条保护区的各类建筑应按照《保护规划》分类，采用不同方式进行保护和整治。
（一）文物类建筑应依据有关文物保护的法律和法规对其进行严格保护。
（二）保护类建筑只可按原有建筑格局和建筑形式进行修缮，不得拆除、改建和扩建。如确需对其内部进行现代化改造的，应保留原有格局和外貌。
旧城内被确定为保护院落的，按照保护类建筑进行管理。
（三）改善类建筑应以修缮为主。属国土房屋行政主管部门鉴定的危房，可按历史格局和外貌翻建。
（四）保留类建筑原则上应该保留，需要改建时应恢复传统建筑形式。
（五）更新类建筑应严格按重点保护区的空间格局、建筑体量、尺度、形式、色彩等传统特征拆除改建。
（六）整饰类建筑应按照保护区传统特征进行整饰或改建。
第八条保护区应保持原有的胡同格局，原则上不得对胡同进行拓宽，确需贯通或拓宽的，应按《保护规划》实施。
第九条保护区市政基础设施建设的规划管理应符合下列规定：
（一）在《保护规划》确定保留的胡同内布置市政管线时，应保持该保护区的传统风貌，原则上不得改变原有胡同的尺度和走向。
（二）在原有胡同基础上布置市政管线时，原则上应按规范要求实施，胡同宽度不够、难以达到规范要求的，经技术规范制定或管理部门确认后，可以采用相关技术措施予以解决。
第十条保护区园林绿化的规划管理应符合下列规定：
（一）须保护历史名园及其遗存。
（二）由园林绿化行政主管部门注册挂牌的古树名木和《保护规划》确定的“准保护类树木”，须按《保护规划》落实保护责任。
（三）应采取传统的绿化形式进行绿化。
第十一条在保护区内，不得擅自设置户外广告、牌匾标识、标语及宣传品，不得擅自架设各种管线。
三、组织实施
第十二条区政府负责组织实施保护区房屋保护和修缮工作，主要职责是：制定保护区房屋保护和修缮工作计划；依据《保护规划》编制保护区修建性详细规划方案（以下简称《规划方案》）和保护区房屋保护和修缮工作实施方案（以下简称《实施方案》）；组织拆除保护区内的违法建筑，积极争取和运用保护区房屋保护和修缮专项资金，组织建设或筹集保护区定向安置用房，落实居民外迁等工作；协调解决有关问题。
第十三条保护区周边及区内主次干道、胡同等的市政基础设施建设，要按照《保护规划》和保护区风貌保护要求一次完成，由市、区按照职责分工落实。其中，保护区外供水、排水、燃气、热力、供电、电信等管线，分别由各专业单位负责落实。保护区内供水、排水、燃气、热力、供电、电信等管线及非主次干道整修、绿化等附属工程建设费用及所涉及房屋的拆迁补偿费用（以下通称附属工程费），由区政府负责落实。区政府可根据实际情况在《实施方案》中参照以下原则和标准确定附属工程费的分担办法：
留住的产权人现住房面积部分，可减半分担附属工程费；在规划允许的前提下，留住的产权人修缮后增加的不超过10平方米的厨房和卫生间部分，减半分担附属工程费；除上述之外的其他住房面积，全额分担附属工程费。
第十四条各区政府组织编制的《规划方案》应报市规划行政主管部门批准后，方可执行。
各区政府组织编制的《实施方案》应包括：房屋及人口现状，逐幢、院、片的规划设计及房屋保护和修缮措施，外迁人口数量及相应定向安置用房的位置和规模，留住和外迁政策等内容。在《实施方案》审定前，应邀请有关方面专家论证，并在一定范围内征求人大代表、政协委员和居民代表意见。
《规划方案》和《实施方案》经批准和审定后，应向社会公布。
第十五条 保护区房屋保护和修缮工作原则上应统一组织实施。在实施之前，应先进行非主次道路整修、市政基础设施和绿化等附属工程建设，为保护区房屋保护和修缮工作创造条件。在组织实施时，可结合各保护区实际情况，以院落或者若干院落为单位进行，也可以采取土地置换或整合的方式。
第十六条加强保护区综合整治工作，拆除保护区内违法建筑，落实产权人的保护和修缮责任。由区政府根据保护区居民外迁情况、保护区房屋保护和修缮工作实际需要，负责具体组织落实。
第十七条自本规定发布之日起，保护区应实行迁入人口数量控制性管理，由市公安局会同市有关部门另行制定具体办法。
自本规定发布之日起，各有关部门要加强保护区房屋出租出售市场管理。对出租出售的房屋，应依法征缴相关税费。原土地属于划拨的，须按规定补交土地出让金。
第十八条市有关部门要积极支持区政府开展保护区房屋保护和修缮工作，结合各区的保护区房屋保护和修缮工作计划，按年度向各专业单位下达市政基础设施建设任务。
保护区居民及其所在工作单位和房屋产权单位，要积极配合和支持保护区房屋保护和修缮工作。
保护区居民属于廉租住房对象的，可不参加摇号排队，给予优先配租。
四、降低保护区人口密度的措施
第十九条建立保护区房屋保护和修缮专项资金。在2008年前，根据保护区房屋保护和修缮年度工作安排，市、区分别按年度安排相应资金，主要用于降低保护区人口密度。其中，市对区的财政专项转移支付办法由市财政局另行制定。
第二十条保护区下列单位或住户应依照相关法律、法规的规定外迁：
（一）需要腾退后对社会开放的不可移动文物内的单位或住户。
（二）为引入市政基础设施或道路整修需要拆除房屋的单位或住户。
（三）恢复建筑物原用途需迁出的单位或住户。
（四）按照《保护规划》需要拆除、改建房屋的单位或住户。
第二十一条根据保护区外迁居民人数、家庭结构情况，各区可申请提供定向安置用房或专项建设用地，涉及有关税费缴纳和房屋销售管理等按照本市经济适用住房及其他有关规定执行。
第二十二条各区政府可以结合本区或者各保护区实际情况，根据以下规定确定每片保护区降低人口密度的具体政策：
（一）鼓励有条件的单位和个人在购买保护区四合院后，落实对所购四合院的保护和修缮责任。具体政策按照市国土房管局等部门制定的关于鼓励单位和个人购买历史文化保护区四合院若干规定执行。
鼓励公有住房的产权单位按照《保护规划》和经审定的《实施方案》有关规定，迁出现住居民，修缮后自用或出租出售。
（二）由区政府组织实施降低保护区人口密度，落实房屋保护和修缮工作。异地外迁的居民可参照《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》（京政办发〔2000〕19号）第八条规定购买安置住房。具体优惠办法由各区政府根据实际情况在《实施方案》中明确。
保护区居民人均原住房建筑面积不足5平方米，并且在保护区外无正式住房的，外迁购买定向安置用房时可按照人均5平方米认定原住房面积。
外迁居民放弃购买定向安置用房的，区政府可参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第87号令，以下简称87号令）规定给予货币补偿。
（三）在有利于保护文物，恢复和保持历史风貌，改善居民居住环境和住房条件的前提下，各区政府要积极创新工作方式，可采取政府组织、由投资人参照87号令外迁保护区居民等方式。
区政府在审定各保护区《实施方案》时，不得重复使用优惠政策或扶持措施。
五、保护和修缮责任
第二十三条保护区内不可移动文物的保护和修缮，应按照《中华人民共和国文物保护法》、《北京市文物保护管理条例》等相关法律、法规及规章的规定进行管理。
第二十四条不属于不可移动文物的非住宅房屋，由产权人承担保护和修缮责任，承租人应积极配合和协助。
第二十五条不属于不可移动文物的住宅房屋，由产权人按下述规定承担保护和修缮责任，承租人应积极配合和协助。
（一）保护区的私有住房，由产权人按照《实施方案》承担并履行房屋保护和修缮责任。产权人可以出售其住房，出售时同院其他住户有优先购买权。购买房屋后居住或使用的居民和单位应按照规定对房屋进行保护和修缮。
（二）保护区的直管公有住房，可由留住的承租人按本市房改成本价及有关优惠政策购买后，作为产权人承担保护和修缮责任。产权单位可以收购承租人的公有住房使用权。经申请产权单位同意，承租人也可以出售公有住房使用权，出售时同院其他住户有优先购买权。
（三）属于单位自管公有住房的，可以参照直管公有住房有关规定处理，也可以由产权单位按照《保护规划》统一对房屋进行保护和修缮。
第二十六条保护区留住居民应当按照《规划方案》和《实施方案》对房屋进行保护和修缮。
第二十七条保护区留住居民按本规定购买住房涉及的有关税费，按照职工第一次购买公有住房的规定执行，颁发经济适用住房房屋所有权证。按规定缴纳土地出让金的，颁发商品房房屋所有权证。
第二十八条 保护区房屋保护和修缮工作应做到改善生态环境，优化能源结构。保护区房屋修缮后，必须使用清洁能源。有关工程项目可享受本市改用清洁能源的优惠政策。
六、拆除房屋的处理
第二十九条为落实《保护规划》需要拆除房屋的，被拆迁单位和居民应在规定期限内搬出。拆除住宅房屋内的居民可以按照本规定购买定向安置用房，或申请货币补偿。拆除非住宅房屋的，按照87号令规定给予适当补偿。
第三十条保护区房屋保护和修缮工作中拆除交通、公交、绿化、供电、供水、排水、供气、供热、电信、邮政、环卫、消防等设施用房，以及当地房屋维修管理用房，应按照有关法规、规章及规划设计方案安排迁移、还建或者给予适当补偿。其中，拆除热源时，组织实施单位应按照供热行政主管部门要求，将热用户并网或新建其他热源。在还建的用房交付使用前，应先建临时用房，确保修缮、改建区毗邻单位和居民的正常工作和生活。
第三十一条在拆除保护区房屋时，经文物行政主管部门认定为有价值的建筑构件，应由文物行政主管部门指定有关单位收存保护。
七、保障和监督
第三十二条市各有关部门要按照职责分工，切实支持区政府组织实施保护区房屋保护和修缮工作，加强指导、协调和监督。
第三十三条建立保护区可持续发展的保护机制。市、区规划、文物和国土房屋等行政主管部门要加强对保护区房屋保护、修缮、转让等的监督、检查和管理。对未履行职责的部门和单位，要依法追究其责任人的行政责任。
保护区房屋产权人和承租人均应按照本规定保护和修缮房屋，居民所在单位或所在地街道办事处要予以督促落实。对不按规定进行房屋保护和修缮的，要依照有关规定追究责任。
八、附则
第三十四条本规定自2003年12月1日起实施。
我国商业银行从事信用衍生产品交易有关法律问题浅析
梅明?
一、信用衍生产品概述
（一）信用衍生产品的定义
信用衍生产品（工具）（Credit Derivatives）是指通过交易当事人签订的，以转移与贷款、债券等资产的信用风险为目的的交易合约。在信用衍生产品交易中，一方当事人（信用风险保护的买方）向对方当事人（信用风险保护的卖方）支付一定的费用，以换取卖方对参考资产（“Underlying Assets” 或 “Reference Assets”）或参考实体（“Reference Entity”）的信用保护，当参考资产或参考实体发生双方约定的信用事件时，卖方须向买方支付一定金额的补偿。参考资产可能是贷款、债券，也可以是其他任何具有交易价格的资产。
通过信用衍生产品交易，特定资产的信用风险可从其他风险剥离，并进行单独的交易，从而使信用风险的管理和定价更有效率。此外，信用衍生产品的交易属于场外交易（OTC），具有较强的灵活性，交易双方可以自主设计交易结构，以达到各自的交易目的。如果银行既希望减少其客户的信用风险，又不至于因出售有关贷款损害其与客户的关系，银行则可通过信用衍生产品交易达到上述目的。
巴塞尔银行监管委员会于2004年6月正式发布的《新巴塞尔资本协议》 已将信用衍生产品作为风险缓释工具之一，明确其在商业银行信用风险管理及银行最低资本金监管中的地位，并规定：倘信用衍生产品以直接、明确、不可撤销及无条件方式提供，且银行能够满足关于风险管理程序方面的某些最低操作要求，监管当局则即可允许银行在计算其法定资本金时考虑该等信用保护的作用。
（二）信用衍生产品的主要类型
信用衍生产品大致可以分为四类，即信用违约互换（Credit Default Swaps）、总回报互换（Total Return Swaps）、信用差幅期权（Credit Spread Option）和信用挂钩债券（Credit Linked Notes）。 下面主要介绍信用违约互换和总回报互换两种信用衍生产品。
1、信用违约互换
信用违约互换是目前最常用的一种信用工具，它是指信用保护买方（信用风险卖方）向信用保护卖方（信用风险买方）支付一定费用（Premium），如双方约定的“参考资产”或“参考实体”在规定的时间内发生特定“信用事件”（Credit Events），信用保护卖方须向信用保护买方支付相应款项（信用违约支付）的互换交易结构。在未发生约定的信用事件时，信用保护卖方无需向信用保护买方支付任何对价（零支付），因此，卖方向买方承担的支付义务属于“或有支付”（Contingent Payment）。通过信用违约互换，信用保护买方可以将参考资产相关的信用风险转移至信用保护卖方，但该参考资产的其他风险如利率风险等仍由信用保护买方承担。
根据交割方式的差异，信用违约掉期可分为实物交割型（Physical Settlement）和现金交割型（Cash Settlement）：倘以实物交割，信用保护卖方则须在发生信用事件后以现值实际受让参考资产；倘以现金交割，信用保护卖方仅需向信用保护买方偿付参考资产之初始值与发生信用事件后之现值间的差额。
信用违约互换的具体交易结构如图1所示：（略）
近年来，许多商业银行和投资机构还结合信用违约互换与资产证券化的基本原理，创设了“合成证券化”（Synthetic Securitization）。“合成证券化”是指发起银行通过与“特殊目的载体”（SPV）签署违约互换协议，将某些特定参考资产（资产包）的信用风险转移给SPV，然后SPV再向金融市场上的投资者发行各种级别债券的一种证券化的操作模式（如图2所示，此略）。通过合成证券化，银行不仅可以将资产包中资产的信用风险转嫁给SPV，并由SPV将该信用风险最终转移至投资者，从而释放了银行与资产风险权重相匹配的法定资本，提高了资产充足率。
2、总回报互换
总回报互换是指信用保护买方（总回报的支付方，TR Payer）向信用保护卖方（总回报收受方，TR Receiver）交付参考资产的总回报（Total Return），总回报可包括本金、利息、预付费用以及因资产价格的有利变化带来的资本利得等；信用保护卖方（TR Receiver）则承诺向信用保护买方交付特定参考资产增殖的特定比例（通常是LIBOR加上一个差额），以及因资产价格不利变化带来的资本亏损（如图3所示，此略）。通过总回报互换，信用保护买方可在未转移参考资产的情况下，转移与参考资产有关的信用风险。
总回报互换与信用违约互换的差别：对信用违约互换而言，只有在发生约定的“信用事件”后，卖方才有义务向买方支付相应的损失；而对于总回报互换而言，其与参考资产的市场估值的变动密切有关，与是否发生“信用事件”无关。
（三）“信用事件”的界定
在信用衍生产品交易中，确定信用事件对明确信用保护买卖双方的权利义务具有重要意义。目前在衍生产品交易中，大部分的交易主体采用由ISDA制定的标准文本确定信用事件的定义及范围。根据ISDA2003年修订的《信用事件定义文件》（ISDA Credit Derivatives Definitions）的规定，信用衍生产品交易中所涉及的信用事件主要包括：
1. 破产事件（Bankruptcy）
信用衍生交易中所涉参考资产的债务人发生解散、资不抵债或无力偿还债务，或未能偿还到期债务等情形，均可构成破产事件。
需注意的是，ISDA定义的信用事件之范围要比一般意义上的资不抵债（Insolvency）更宽泛。例如，信用衍生交易对应的参考资产债务人的董事会或股东会决定提出破产申请即可构成信用事件，而实际上上述行为并不导致参考资产的破产。因此，信用事件的这种定义有助于信用保护买方在债务人真正进入破产程序之前即可获得信用保护。
2. 债务加速到期（Obligation Acceleration）
债务加速到期是指因债务人的违约导致相关债务在原约定的到期日之前到期，但不能支付情形不在其列。在债务加速到期情形，债务人的违约必须有相应的违约最低金额，只有超过该金额的违约行为才可能导致债务加速到期的信用事件的发生。
3. 债务人不履行债务（Obligation Default）
债务人不履行债务是指因债务人发生违约导致债务可被宣告提前到期而债务人未能履行债务的信用事件，但未能支付不属于该情形。需指出的是，债务加速到期一般也属于债务不履行信用事件的一种。因此，如果信用衍生交易合约中规定“债务不履行”为信用事件，那么，只有在债务加速到期的违约标准低于债务不履行的违约标准时，债务加速到期的信用事件才被考虑。
4. 债务到期未能支付（Failure to Pay）
债务到期未能支付是指债务人未能支付到期（包括展期后到期）债务。在信用衍生产品交易中，未能支付的约定对信用买方转移参考资产的信用风险至关重要，因为发生债务到期不能支付情形，信用买方即可要求信用卖方支付约定的金额，从而获得信用保护。
5. 拒绝清偿或延期还款（Repudiation/Moratorium）
拒绝清偿或延期还款是指债务人（包括政府机构）撤销债务或以其它方式拒绝清偿债务的行为。对于该种信用事件，一般都要求最低违约金额。
6. 重组（Restructuring）
重组是指因债务本金或利息下调、受偿顺序的变动、还款日期推延等原因导致参考资产的价值下降的情形。对于重组，一般也规定最低违约金额。
二、信用衍生产品的法律性质分析（信用衍生产品与财产保险合同的比较）
财产保险合同是以财产及其有关利益为保险标的的保险合同。在财产保险中，投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任。
财产保险合同与信用衍生产品有许多相似之处：第一，两者均是转移与特定财产相关的信用风险的工具；第二，两种都具有射幸性质，即有关责任的发生均需取决于在特定时间内是否发生约定的事件（信用事件或保险事故），当事人一方是否履行义务不确定。但财产保险合同与信用衍生产品也存在重大区别，具体体现在：
1. 对保险利益的要求不同。一般而言，投保人必须对作为保险对象的财产及其有关利益具有法律上承认的利益。例如，我国《保险法》就明确规定：“投保人对保险标的应当具有保险利益。投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。” 但在信用衍生产品交易中，即使对参考资产没有任何“法律上承认的利益”（如信用保护买方为赚取利润，进行信用违约互换的投机交易），信用保护买方也同样可以进行信用衍生产品交易，有关交易的法律效力并不因此受到影响。
2. 保险范围存在差异。在财产保险中，保险人主要是对保险标的的灭失、毁损以及与此相关的利益提供保险，这与信用衍生产品的保护范围（信用事件）存在明显差异。但需要指出的是，在信用保险中，保险人的保险范围主要包括债务人的商业风险和政治风险，这些保险范围与信用衍生产品的信用事件的范围存在竞合情形：如债务人破产，既是信用保险的保险责任范围，同时也是启动信用卖方承担支付义务的信用事件之一。但信用保险与信用衍生产品之间的关系并不能因此而被混淆。上述竞合现象只能说明，信用保险与信用衍生产品均具有信用风险管理的功能。
3. 赔偿启动条件不同。在财产保险中，如果保险标的未发生保险合同约定的损失，被保险人就无权要求保险人承担赔偿责任，即“无损失无赔偿”原则。但在信用衍生产品中，只要发生约定的“信用事件”，信用保护卖方就有义务向买方承担赔偿责任，至于是否发生损失有时并不重要。
4. 与目标资产的风险隔离程度不同。在财产保险合同中，保险人的保险责任与保险标的风险密切相关，其责任因保险标的危险程度的增减而需作相应的调整。如我国《保险法》规定，在合同有效期内，保险标的危险程度增加的，被保险人按照合同约定应当及时通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除合同；保险标的危险程度明显减少的，保险人应当降低保险费，并按日计算退还相应的保险费。 而在信用衍生产品交易中，信用保护买方仅将参考资产的信用风险转移给信用保护卖方，且该信用风险与参考资产的其他风险严格分离。
5. 责任赔偿后的处理方式不同。财产保险存在代位追偿权制度：保险人按保险合同约定向被保险人或受益人支付保险赔偿后，即可取得代位追偿权，且被保险人不得损害保险人的该项权利，否则，保险人有权扣减保险赔偿金。如我国《保险法》规定，因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。由于被保险人的过错致使保险人不能行使代位请求赔偿的权利的，保险人可以相应扣减保险赔偿金。 在信用衍生产品交易中，不存在信用保护卖方的代位追偿问题。
